전세권설정 확정일자 비용 차이점 비교 ✔

전세집을 알아볼때 걱정되는 것 중에 하나가 전세계약이 끝나고 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지입니다.

임차인의 전세보증금을 안전하게 지켜주는 장치로는 확정일자, 전입신고, 전세권설정 등이 있는데, 비용과 차이점은 무엇이 있을까요?

1. 확정일자

아파트, 빌라, 주택 등의 임대차계약을 체결한 날짜를 확인해주기 위해 동사무소에서 임대차계약서에 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 것을 의미합니다.

확정일자를 받아 놓으면 주택임대차 보호법에 따라 경매나 공매시 보증금을 우선적으로 변제 받을 권리가 생기게 됩니다.

임대차계약서만 있으면 집주인의 동의 없이도 확정일자를 받을 수 있습니다.

과거에는 등기소나 동사무소 주민센터를 직접 방문하여 확정일자를 받았지만, 요즘은 대법원 인터넷등기소를 이용하여 확정일자를 받을 수 있게 되었습니다.

2. 전세권설정

전세로 들어간 건물의 권리를 확보 받는 것을 의미합니다. 확정일자와는 달리 집주인의 동의가 반드시 필요하며, 등기권리증, 인감증명서, 주민등록등본, 전세계약서, 토지대장 등 구비서류가 많습니다.

등록세, 지방교육세, 인지세 등 전세권설정 비용이 발생되며, 전세권설정을 하게 되면 등기상에 전세권설정금액이 나타나기 때문에 임대인들이 선호하지 않는 편입니다.

3. 확정일자와 전세권 설정의 공통점 비교

본인의 순위를 보호 받으며 경매가 진행될 경우 본인의 순위에 따라 변제를 받습니다. 또한 제 3자에게 대항력이 생깁니다.

4. 확정일자와 전세권 설정의 차이점 비교 

전입신고, 확정일자를 받아두면 순위에 상관없이 소액보증금에 한해서 가장 먼저 최우선 변제금을 받지만, 전세권 설정만 해두면 최우선 변제금을 받지 못합니다.

전입신고와 확정일자를 받는 것은 임대인의 동의가 필요없지만 전세권 설정은 임대인 동의가 반드시 필요합니다.

전입신고와 확정일자만 받아두면 보증금을 돌려받지 못할때, 보증금 반환 청구소송을 통해 강제집행해야 하지만 전세권 설정은 직접 경매신청을 통해 변제받을 수 있습니다.

5. 전세권설정 비용

* 등록세 = 전세보증금 × 0.2%
* 교육비 = 등록세 × 20%
* 증지 = 부동산 건당 15,000원

예를 들어, 전세보증금이 2억 일 때, 등록세는 2억 × 0.2% = 40만원이고, 교육세는 등록세 40만원 × 20% = 8만원입니다. 증지는 전세보증금 1건당 15,000원이어서, 총 합계금액은 495,000원의 비용이 발생합니다.

전세권설정은 서류 준비과정이 복잡하기 때문에 법무사에 의뢰해서 진행하게 되면 법무사 비용이 별도로 발생합니다.